投資用不動産買い替えをお考えの方へ

近年の不動産業界を取り巻く環境は目まぐるしく変化しています。
そんな中、不動産投資を始められたばかりの方が、物件を回転させる買い替えポイントを見極めるのはなかなか難しいものです。
大抵の不動産は、購入時をピークとし、経年劣化や競合度により徐々に価値が減少していきます。
良いタイミングで利回りの高い物件にスイッチする買い替えは、効率的な不動産投資スタイルとして、大変有効な手段です。

代表的な買い替えタイミング

• 修繕の前

  維持管理費の中でも経年に伴う修繕費は都度小さくはない支出となります。
  購入前に修繕履歴や大規模修繕時期を確認したように、物件を買い替える代表的なポイントになります。
  修繕にあたっては入居率向上のための新たなコスト算出も必要になるため、膨大な修繕費が発生するようならば修繕前に手放し、その費用を元に別物件を再購入したほうが効果的です。

• 入居期間と空室期間の長さ

  退去から次の入居までの客付けに時間がかかるようになってきている場合は、物件の競争優位性がなくなってきている危険信号といえます。
  類似例として、入居期間が短く、頻繁に入れ替わるようなケースも、要注意です。
  物件に固有の問題がありテコ入れが難しい場合は、売却を視野に入れましょう。

• 周辺環境の変化

  交通事情や大型商業、公共施設の移転、類似物件の開発といった環境変化の影響から、将来的な賃料の引き下げを検討しなければならない時も、買い替えタイミングと言えます。
  大幅な資産価値の下落が避けられないようであれば、損失が大きくなる前に出来るだけ早く物件を手放した方が良いでしょう。

買い替え時の注意点

購入から5年未満の物件の売却は、短期譲渡所得とみなされ、住民税と所得税が非常に高額となってしまいますので注意が必要です。
所得税30%＋住民税9%＝39%の税負担となりますので、売却タイミングの見極めが重要です。

買い替えるべき？継続所有するべき？

今お持ちの物件を手放すべきか、それとも引き続き継続して所有するべきかお悩みの方も多くいらっしゃいます。不動産投資は物件の探し方、選び方、購入後の管理まであらゆる知識が必要とされます。
お忙しい歯科医師の方々には、不動産投資の勉強をするための時間が取れないという声も多数いただいています。買い替えが常にベストな選択とも限りません。正しく見極めるためには、プロならではの知識と情報量が必要です。
ライフアートエージェンシィは不動産投資のプロとして、客観的な立場からアドバイスをさせていただいております。ぜひお気軽にご相談ください。